22.09.2023: Günstiger dämmen | Kommunen und Klimawandel | Attraktive Innenstädte
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Freitag, 22.09.2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
Millionen Häuser in Deutschland müssen in den nächsten Jahren energetisch saniert werden. Wer sich über die verschiedenen Möglichkeiten informiert, schreckt jedoch schnell zurück: Der Einbau einer klimafreundlichen Heizung kann – trotz Förderung – ziemlich teuer werden. Auch neue Fenster oder das Dämmen der Außenwände überfordern viele Eigentümer finanziell.
Doch es gibt auch günstigere Möglichkeiten, dem Haus einen besseren Wärmeschutz zu verpassen: Für viele Gebäude kann das die sogenannte Einblasdämmung sein. Denn häufig haben Gebäude einen Luftspalt in der Außenwand, der sich mit vergleichsweise geringem Aufwand mit Dämmmaterial füllen lässt. Albert Hartmann hat sein Einfamilienhaus so dämmen lassen – und zahlt nun jedes Jahr ein paar Hundert Euro weniger für Gas. Wie genau die Methode funktioniert und wie viel günstiger sie ist als das bekannte Wärmedämmverbundsystem, erfahren Sie in unserem ersten Themenschwerpunkt.
Erst Hitze, dann Unwetter mit Starkregen und Überschwemmungen – es war in diesem Sommer viel von dem dabei, was Experten als Folgen des Klimawandels beschreiben. Städte und Kommunen müssen sich an dieses Extremwetter anpassen. In der Woche der Klimaanpassung haben sie in den vergangenen Tagen Lösungsansätze präsentiert. Die Rubrik „Energie & Klima“ informiert, wie es gelingen kann, Orte unter anderem vor Hitze und Überschwemmungen zu schützen.
Neben dem Klimawandel haben vor allem stark auf den Handel ausgerichtete Innenstädte noch ein weiteres Problem: Nach Umsatzeinbußen durch die Pandemie und den Onlinehandel sorgt nun auch die gedämpfte Konsumlaune dafür, dass Händler zahlreiche Filialen schließen – ein prominentes Beispiel ist der Warenhauskonzern Galeria Karstadt Kaufhof. Je mehr Ladenlokale leer stehen, desto unattraktiver wird eine Einkaufsstraße.
Doch Leerstand ist auch eine Chance für die zum Teil dringend nötige Transformation der Innenstädte zu lebendigen und attraktiven Orten, die Menschen gerne besuchen. Ein Zeichen dafür, dass das vielerorts geschieht, ist ein deutliches Plus an gastronomischen Angeboten. Auch Mieter aus dem Bereich Gesundheit sind mehr und mehr in den Einkaufsmeilen zu finden. Was derzeit in den Innenstädten passiert, erfahren Sie im zweiten Themenschwerpunkt.
Wie das Haus schnell und günstig einen höheren Wärmeschutz bekommt
von Ines Rutschmann
Rund 30 Prozent der Wohnhäuser besitzen ein zweischaliges Mauerwerk, in dessen Hohlraum Dämmstoff gefüllt werden kann.
Diese Kerndämmung ist vergleichsweise günstig und besonders schnell ausgeführt.
Durch die Fassadendämmung sinkt der Heizenergieverbrauch im zweistelligen Bereich.
Voriges Jahr schaute Albert Hartmann zu, wie bei seinem Nachbarn die Fassade gedämmt wurde. Männer standen auf Leitern, bohrten Löcher in die Wände, steckten einen Schlauch hinein und bliesen Dämmstoff ein. Das machte ihn neugierig. Er ging an den Zaun und fragte den Bauleiter: „Können Sie gleich rüberkommen und mir auch ein Angebot machen?“
Dass es auch in seiner Fassade Hohlräume gibt, wusste der Berliner. Als vor Jahren ein Mauerstein in der Fassade locker geworden war, entdeckte er dahinter einen Luftspalt. Zweischaliges Mauerwerk nennt sich diese Konstruktion von Außenwänden: Eine tragende Wand liegt innen, eine zweite Wand ist ihr vorgesetzt – mit einem Abstand von meist sechs bis acht Zentimetern. So ist es auch in den Plänen des 1935 gebauten Hauses von Albert Hartmann eingezeichnet.
Das Angebot überzeugte ihn und die Firma blies im oberen Stockwerk Mineralwolle ins Mauerwerk ein. Im Erdgeschoss sind die Außenwände massiv gebaut. Nun, ein Jahr später, zieht Hartmann eine erste Bilanz: Sein Gasverbrauch hat sich um 13 Prozent verringert – von 30.000 auf 26.000 Kilowattstunden. „Vergangenen Winter war das Gas noch sehr teuer. Das hat mir fast 500 Euro Ersparnis gebracht. In Zukunft werden es vielleicht 350 bis 400 Euro pro Jahr sein – je nach Gaspreis“, sagt er. Gekostet hat ihn die Kerndämmung rund 2700 Euro. Weil er auch Fördermittel erhalten hat, werden sich die Kosten nach rund fünf Jahren amortisiert haben.
Einblasdämmung ist die günstigste Methode, die Fassade zu dämmen
„Die Einblasdämmung ist grundsätzlich die günstigste Variante, die Fassade zu dämmen“, sagt Barbara Metz, Bundesgeschäftsführerin der Deutschen Umwelthilfe (DUH). Das Anbringen von Dämmplatten an der Außenwand ist aufwendiger: Dafür muss ein Gerüst aufgestellt werden, das Dämmmaterial muss zugeschnitten, die Platten müssen fugenlos befestigt und anschließend muss eine Armierungsschicht und darüber Putz aufgetragen werden. Das dauert mindestens eine Woche.
Millionen ältere Gebäude in Deutschland sind schlecht gedämmt. (Foto: Imago)
Dagegen ist ein Haus binnen eines Tages kerngedämmt: Eine Maschine bläst den Dämmstoff über Schläuche ein. Jede Lücke des Hohlraums wird gefüllt. Die Bohrlöcher mit 2,5 Zentimetern Durchmesser werden mit Kalkzement verschlossen und mit der jeweiligen Fassadenfarbe überstrichen. Kosten: rund 25 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche. Das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems kostet mehr als 100 Euro pro Quadratmeter, mitunter sogar 300 Euro pro Quadratmeter. „Wenn die Kerndämmung möglich ist, sollte man diese Methode wählen, weil sie kostengünstig ist und gut funktioniert“, sagt Metz.
Die Wärmeverluste eines Hauses verringern sich um rund 20 Prozent, wenn die Außenwände vollständig zweischalig sind. Trifft das nur auf eines von zwei Stockwerken zu, sind es rund zehn Prozent weniger. Mit einem Wärmedämmverbundsystem lassen sich größere Einsparungen erzielen. Denn: Je dicker die Dämmschicht, desto besser isoliert sie, aber desto teurer wird es auch. Werden 15 Zentimeter starke Dämmplatten an der Fassade angebracht, begrenzt das zudem den Lichteinfall durch die Fenster – es sei denn, sie werden im Zuge der Dämmung weiter nach außen gesetzt. Aber auch das erhöht die Kosten.
Fünf Millionen Wohnhäuser mit zweischaligem Mauerwerk
Rund 30 Prozent der Wohnhäuser in Deutschland haben nach Daten des Instituts für Wohnen und Umwelt ein zweischaliges Mauerwerk. Das sind mehr als fünf Millionen Gebäude. Sie wurden verstärkt nach dem Ersten Weltkrieg gebaut. Nach starkem Regen sollte die äußere Wand schnell trocknen können und die tragende, innere Wand nicht nass werden. Auch das Einsparen von Baumaterial war ein Grund, zweischalig zu bauen. Die meisten der entsprechenden Gebäude stehen in der nördlichen Hälfte von Deutschland. Aber auch in Baden-Württemberg und Bayern gibt es zahlreiche Häuser, die so errichtet wurden.
Obwohl die Kerndämmung seit den 1960er Jahren angewendet wird, sind die Hohlräume von vielen zweischaligen Gebäuden hierzulande noch nicht gedämmt. Rund 3,5 Millionen sind es laut einer Studie des Energieinstituts Hessen. Würden sie kerngedämmt, könnten rund 60 Terawattstunden Heizenergie pro Jahr eingespart werden, sagt Arnold Drewer, Geschäftsführer vom Fachverband Einblasdämmung, der die Studie in Auftrag gegeben hat. Das sind zehn Prozent des Heizenergieverbrauchs deutscher Haushalte. „Es gibt kein technisches oder ein anderes Argument, das nicht zu nutzen, sondern nur eines: Man kennt es nicht“, sagt Drewer.
Albert Hartmann hat den Hohlraum im Mauerwerk seines Gebäudes mit Dämmmaterial füllen lassen. Seine Heizkosten haben sich dadurch deutlich reduziert. (Foto: Ines Rutschmann)
Ob Außenwände zweischalig sind, ist nicht direkt zu erkennen. Allerdings sei in älteren Wohnhäusern so ein Mauerwerk häufig im Bauplan eingezeichnet, sagt Alexander Lichtenberg, Geschäftsführer der LIT Ausbau GmbH. Die Firma hat das Haus von Albert Hartmann gedämmt. Gibt es keinen Anhaltspunkt in den Unterlagen, werden die Außenwände im Bereich der Fenster gemessen. „Zwischen 30 und 38 Zentimetern sind sie meistens hohl, bei 38 bis 42 Zentimetern meist voll gemauert, ab 42 Zentimetern aufwärts können sie wieder hohl sein“, erklärt Lichtenberg.
Spricht alles für einen Hohlraum in der Außenwand, bohrt LIT ein kleines Loch hinein und prüft mit einem Endoskop, ob es im Hohlraum nur Luft oder auch Stein- oder Drahtbinder gibt. Je nachdem ist eher ein Granulat oder ein flockiger Dämmstoff geeignet. Alle Materialien für die Kerndämmung sind wasserabweisend. Es kommen mineralische Stoffe wie Glaswolle, Steinwolle oder Perlite und ummantelte Kunststoffe wie EPS infrage. Der Einsatz von Granulat ist allerdings nur sinnvoll, wenn die Fenster bereits erneuert wurden – andernfalls kann der Dämmstoff beim Fenstertausch herausrieseln. Ist das Mauerwerk nicht dicht, werden Öffnungen verschlossen, ehe gedämmt wird.
Einblasdämmung auch für Dächer, Decken und Schächte geeignet
Interessieren sich Eigentümer für eine Einblasdämmung, kennen aber kein Unternehmen, können sie sich zum Beispiel an die WDDH GmbH wenden. Die Abkürzung steht für Wir dämmen dein Haus. Mitarbeiter prüfen zunächst, ob es ein zweischaliges Mauerwerk gibt und beraten dann zu weiteren Möglichkeiten der Einblasdämmung. Je nach Preisvorstellung des Eigentümers und seinem Wunschzeitpunkt der Umsetzung leitet das Berliner Start-up einen Auftrag an eine kooperierende Handwerksfirma weiter – etwa LIT. „Das ist eine Prozessoptimierung für uns. Wir sind weniger im Außendienst tätig und können unseren Fokus auf die Baustellen legen“, sagt Lichtenberg.
Die Einblasdämmung funktioniert übrigens nicht nur bei zweischaligen Mauern. Sie lässt sich auch zwischen Dachsparren, in Dachschrägen, Holzbalkendecken und massive oberste Geschossdecken, die Kellerdecke und weitere Hohlräume wie Schächte und Drempel einfüllen. Allerdings kann dabei die Arbeit aufwendiger sein als bei einer Kerndämmung. Um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, wird in der Regel mehr Material benötigt als für das Dämmen von Außenmauern. Die Kosten amortisieren sich nach etwa zehn Jahren, wenn Fördermittel beansprucht werden.
Der Staat bezuschusst über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) jede Dämmmaßnahme mit 15 Prozent. Wird diese in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen, erhöht sich der Zuschuss auf 20 Prozent. Ein Energieeffizienzexperte muss die Ausführung dann begleiten. Das ist nicht notwendig, wenn die steuerliche Förderung genutzt wird: Der Staat zieht dabei 20 Prozent der Kosten von der Steuerschuld ab, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt.
Das Bauen mit Holz setzt sich nur langsam in Deutschland durch, zeigt eine aktuelle Studie von Bulwiengesa. Das Analysehaus hat im Auftrag der Koalition für Holzbau fast 500 Holzbauprojekte ausgewertet sowie 1300 Branchenvertreter zum mehrgeschossigen Holzbau befragt.
Die Holzbauquote sei mit rund 2,5 Prozent sehr gering, aber steige in den kommenden Jahren mit den geplanten Projekten auf 3,3 Prozent, heißt es in der Studie. Es würden Holzbauprojekte mit einer Fläche von 4,65 Millionen Quadratmetern entwickelt. Die Projektentwicklung im Holzbau verläuft dynamischer als der Trend des Gesamtmarktes, dabei dominieren Wohn- und Büroprojekte. Zudem hat Holz im Kita- und Schulbau einen hohen Stellenwert.
Trotz der Fortschritte liegt Deutschland hinter anderen europäischen Ländern zurück. Die Bundesregierung will mit ihrer Holzbauinitiative dafür sorgen, dass mehr Häuser aus Holz
entstehen. Nach Ansicht der Koalition für Holzbau zeigen die Rückmeldungen aus der Branche, dass sich alte Vorurteile etwa zu Traglasten und Lebensdauer von Holzgebäuden hartnäckig halten. „Es braucht dringend weiterhin breit angelegte Initiativen für Know-how-Erweiterung, Wissenstransfer und Aufklärung“, betont Lorenz Nagel, Ambassadeur in der Koalition für Holzbau. Simone Gröneweg
Photovoltaik-Ranking
Wie große Städte neue Dächer nutzen
Die deutschen Neubaudächer bieten viel Platz für Photovoltaikanlagen. Am besten nutzt dieses Potenzial die Stadt Leipzig, zeigt eine Auswertung des Unternehmens Lichtblick. Der Versorger hat sich die 14 größten Städte Deutschlands angeschaut und dabei das Verhältnis der Fläche neu errichteter Solaranlagen zu den neu gebauten Dachflächen untersucht. Der so ermittelte Solarfaktor zeige, wie ambitioniert der Solarausbau in den einzelnen Metropolen vorangetrieben werde, schreibt Lichtblick.
Im Durchschnitt liegt der Faktor bei 51,2 Prozent. Damit wird etwa die Hälfte des Potenzials neuer Dachflächen für Photovoltaikanlagen genutzt. Leipzig belegt mit 91,3 Prozent den Spitzenplatz, es folgen Dresden und Köln mit jeweils 73,8 Prozent auf dem geteilten zweiten Platz.
Sieben Metropolen erreichen einen Solarfaktor von mehr als 50 Prozent. Die Millionenstädte Berlin (Platz zehn/36 Prozent), Hamburg (Platz zwölf/25,1 Prozent) und München (Platz 13/24,6 Prozent) liegen in der unteren Tabellenhälfte. Auf dem letzten Platz landet Frankfurt am Main mit 22,8 Prozent. Simone Gröneweg
Trotz Flaute
Kaum Kurzarbeit in der Baubranche
Obwohl es in der Baubranche derzeit mächtig kriselt, hat sich die Zahl der Kurzarbeitenden dort kaum verändert. Im August lag sie bei 7000, geht aus Schätzungen des Ifo-Instituts auf Grundlage der Ifo-Konjunkturumfragen und Zahlen der Bundesagentur für Arbeit hervor. Im Mai waren etwa 8000 Kurzarbeitende gemeldet.
„Interessanterweise spielt die Kurzarbeit auf dem Bau trotz der extrem schlechten Stimmung bislang keine Rolle“, sagt Ifo-Arbeitsmarktforscher Sebastian Link. In einigen anderen Branchen sind die Zahlen ebenfalls gesunken. Eine Rolle könnte dabei spielen, dass die erleichterten Voraussetzungen für den Bezug von Kurzarbeitergeld Ende Juni ausgelaufen seien, sagt Link. Simone Gröneweg
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Wie Städte und Kommunen sich gegen Extremwetter wappnen
Der Park sei leider nicht zu schützen gewesen, bedauerte Karin Rodeheger, die Bürgermeisterin von Oelde. Ein ergiebiger Starkregen war am 12. September auf die Stadt in Nordrhein-Westfalen mit etwa 30.000 Einwohnern heruntergeprasselt. Zudem strömte Wasser aus Nachbarorten Richtung Oelde. Der Vier-Jahreszeiten-Park und das Parkbad wurden überflutet.
Die Innenstadt blieb verschont, was sicher einem Kraftakt der Feuerwehr, städtischen Mitarbeitern und Bewohnern zu verdanken ist. Aber auch der Tatsache, dass die Stadt in den vergangenen Jahren den Hochwasserschutz deutlich ausgebaut hat. Die Wassermengen seien durch die automatisierte Steuerung der Regenrückhaltebecken optimal durch das Stadtgebiet geleitet worden, erklärte der Stadtbaurat André Leson.
Das aktuelle Beispiel zeigt: Kommunen müssen sich gegen die Wetterkapriolen wappnen. Lösungsansätze haben die Städte und Kommunen in diesen Tagen bei der bundesweiten Woche der Klimaanpassung präsentiert. Sie wurde vom Zentrum KlimaAnpassung (ZKA) gemeinsam mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und Verbraucherschutz (BMUV) organisiert.
Unter dem Motto „Gemeinsam für Klimaanpassung“ haben sich die Initiatoren und Teilnehmer bei Workshops, Ausstellungen, Stadtgesprächen, Klimaspaziergängen oder Baumpflanzungen mit dem Thema auseinandergesetzt. So hat die Stadt Herne in dieser Woche zum Beispiel zu einer Besichtigung eines 2000 Quadratmeter großen Parkplatzes eingeladen, der mit Pflanzen und einem durchlässigen Boden umgestaltet wurde. Die Stadt Nettetal hat Bäume, Sträucher und Heckenpflanzen an ihre Bürger verschenkt.
Der diesjährige Sommer mit Hitzerekorden, Waldbränden und teilweise schlimmen Überschwemmungen habe noch einmal bestätigt, dass man Vorsorge treffen müsse, sagte Bundesumweltministerin Steffi Lemke zum Auftakt der Woche. Kommunen seien dabei die Schlüsselakteure.
Bislang sind die Städte hierzulande nicht für extreme Hitzewellen und starke Regengüsse gebaut. „Das größte Problem ist die hohe Versiegelung mit wärmespeichernden Materialien wie Beton, Asphalt oder Glas”, erklärt Gregor Grassl, Associate Partner und Experte für nachhaltige Stadtentwicklung beim Planungs- und Beratungsunternehmen Drees & Sommer. Dadurch könne es in Städten um bis zu zehn Grad wärmer als im Umland sein, es bilden sich sogenannte urbane Hitzeinseln.
Diese Probleme hat auch die Stadt Rastatt zu spüren bekommen. Rastatt liegt inmitten des Oberrheingrabens in einer der wärmsten Regionen Deutschlands. Klimadaten von 1960 bis 2020 zeigen, dass die Temperaturen in dem Ort im Sommer wie im Winter um rund drei Grad gestiegen sind. „Die Anzahl heißer Tage und warmer Nächte hat zugenommen, während die Niederschläge in den Sommermonaten zurückgehen“, erklärt Martin Schursch, Klimaschutzmanager von Rastatt. Die Stadt hat gemeinsam mit Drees & Sommer und dem Beratungsunternehmen alpS ein Klimaanpassungskonzept entwickelt.
„Für die Durchlüftung der Stadt und um Hitze und Schadstoffe auszuleiten, brauchen wir Frischluftschneisen sowie Grünflächen und Wälder als Kalt- und Frischluftproduzenten. Zu deren Schutz geht seit 2017 jedem Bauvorhaben eine Klimaanalyse voraus“, berichtet Schursch. Im Jahr 2020 sind insgesamt 1000 neue Bäume im Stadtgebiet gepflanzt worden. Bis 2035 will Rastatt klimaneutral sein. Simone Gröneweg
Blüht uns ein grünes Wirtschaftswunder? Der Wandel hin zu einer klimaneutralen Wirtschaft verlangt der Industrie, aber auch vielen Verbrauchern hohe Investitionen ab. Aus Sicht von Bundeskanzler Olaf Scholz soll das dazu führen, dass wir mit Wachstumsraten „wie zu Zeiten des Wirtschaftswunders in den 50er- und 60er-Jahren“ rechnen dürfen. Doch stimmt das? Fragt man Vertreter von Greentech-Unternehmen, könnte diese Prognose durchaus eintreffen. So gibt sich etwa Sophia Rödiger, Chief Marketing Officer des Start-ups 1Komma5 Grad, im Podcast Handelsblatt Green&Energy optimistisch. Jetzt reinhören.
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(Fotos: Getty Images; Montage: Handelsblatt)
BGH-Urteil
Immobilienverkäufer müssen aufklären
Unsanierte Immobilien haben es angesichts der Klimawende gerade schwer. Die Käufer fürchten die Kosten von energetischen Sanierungen und wollen möglichst genau wissen, welche finanziellen Belastungen sie nach dem Kauf erwarten. Dass Verkäufer von Immobilien über relevante Fakten informieren müssen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt im Fall des Verkaufs einer Gewerbeimmobilie entschieden (Az.: V ZR 77/22).
In dem Verfahren hatte eine Firma nach dem Kauf einer Gewerbeeinheit für 1.525.000 Euro geklagt. Sie fühlte sich arglistig getäuscht, weil sie zu spät erfahren habe, dass hohe Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf sie zukommen könnten. Das Protokoll einer wichtigen Eigentümerversammlung hatte die Verkäuferin wohl erst drei Tage vor Vertragsabschluss in den virtuellen Datenraum gestellt, auf den die Käuferin Zugriff hatte. Unter Umständen müssten Verkäufer etwa gezielt auf anstehende Sanierungskosten hinweisen, erklärte der BGH nun. Das gilt auch, wenn die Unterlagen zur Immobilie digital hinterlegt werden.
Bei privaten Immobilienverkäufen werden die Unterlagen in der Regel nicht in einem Datenraum hinterlegt, sondern anderweitig elektronisch ausgetauscht. „Es ist nicht so, dass der Verkäufer alle Unterlagen automatisch zur Verfügung stellt. Der Käufer befindet sich in einer Holschuld
“, betont der Rechtsanwalt Johannes Huber aus München. Das habe sich nach dem Urteil nicht geändert, betont er. Ein Käufer muss also alle Unterlagen zur Sicht anfordern und selbst prüfen. Verkäufer haben bei privaten Immobiliengeschäften aber zum Beispiel die Pflicht, über Mängel, die nicht ersichtlich sind, zu informieren. Wenn es zum Beispiel hinter einer Schrankwand kräftig schimmelt, muss der Verkäufer darauf hinweisen.
„Private Verbraucher genießen generell einen besonderen Schutz“, betont Alexander Krolzik, der bei der Verbraucherzentrale Hamburg für Baufinanzierungen und Baurecht zuständig ist. Das gelte insbesondere, wenn jemand eine Immobilie von einem Unternehmen kaufe. Falls der Verkäufer dann auch virtuelle Datenräume nutze, müsse der Verkäufer den Käufer nach dem Urteil extra informieren, wenn dort Wichtiges hochgeladen werde. „Oder es steht im Vorfeld fest, dass der Käufer dort tagtäglich nachschauen muss“, sagt Krolzik.
Ähnlich argumentierten schließlich die Richterinnen und Richter des BGH. Nur in Einzelfällen sei keine Aufklärung nötig, sagte die Vorsitzende Richterin. Dabei komme es unter anderem darauf an, welche Vereinbarungen es zur Nutzung des Datenraums gab und wie wichtig die Information ist, um die es geht. Simone Gröneweg
Die gedämpfte Konsumlaune der Bürger setzt den Handel in den Innenstädten weiter unter Druck – das zeigen die Insolvenzen und Ladenschließungen der vergangenen Monate.
Gastronomiebetriebe und die Gesundheitsbranche siedeln sich aber zunehmend in den Top-Lagen der Einkaufsstraßen an.
Positive Beispiele zeigen, wie die Transformation der Innenstädte gelingen kann.
Galeria Karstadt Kaufhof sowie die Schuhhändler Görtz und Reno haben bereits viele Filialen geschlossen. Der Kosmetik-Konzern Yves-Rocher macht sogar alle Geschäfte in Deutschland dicht. Die Modehäuser Hallhuber und Gerry Weber haben in den vergangenen Monaten Insolvenz angemeldet. Sind diese Beispiele Anzeichen für den weiteren Niedergang der Innenstädte?
Immerhin dürften in diesem Jahr weitere rund 9000 Geschäfte schließen, prognostizierte der Handelsverband Deutschland (HDE) bereits im April. Angesichts der seit Jahren anhaltenden Geschäftsaufgaben müssten „in allen Innenstädten und bei der Politik alle Alarmglocken läuten“, sagte HDE-Präsident Alexander von Preen. „Denn ohne erfolgreichen Einzelhandel haben die Stadtzentren kaum Zukunftsperspektiven.“
Aber genau dem bricht nicht nur aufgrund des Onlinehandels und der gedrosselten Konsumlaune der Umsatz weg, sondern möglicherweise auch aufgrund eines veränderten Einkaufsverhaltens der Bürgerinnen und Bürger. Laut dem Münchener Ifo-Institut lagen die Konsumausgaben zumindest in den Innenstädten von Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und Dresden im März immer noch fünf Prozent unter denen des Vergleichszeitraums in 2019. Dagegen verzeichneten Wohngebiete und Vororte starke Umsatzgewinne. Vor allem dort, wo viel aus dem Homeoffice gearbeitet werden konnte, nahmen die privaten Konsumausgaben laut Ifo-Institut um bis zu 30 Prozent zu.
Menschen sollen sich in den Zentren gerne aufhalten
Ganz so schlecht wie der HDE schätzt Iris Schöberl, Managing Director bei Columbia Threadneedle Real Estate Partners, die Lage nicht ein. Der Münchener Fonds- und Assetmanager legt einen Schwerpunkt auf innerstädtische Handelsimmobilien. Natürlich stünden die Innenstädte nach den pandemiebedingten Schließungen durch höhere Kosten und eine gedämpfte Konsumstimmung der Verbraucher weiter vor großen Herausforderungen, sagt Schöberl. Aber die Transformation der Innenstädte vom reinen Kommerz hin zu einem lebendigen öffentlichen Raum mit einem vielfältigen Angebot für Besucher schreite voran.
Die Managerin stützt sich bei ihrer Einschätzung auf den aktuellen Highstreet-Report, den Columbia Threadneedle mit dem Analysehaus Bulwiengesa erstellt und in dieser Woche veröffentlicht hat. Untersucht wurden die Top-Einkaufslagen in 141 deutschen Städten.
Danach ist die Transformation zumindest der Top-Einkaufsstraßen in den Innenstädten zu einem lebendigen Ort mit Erlebnis- und Aufenthaltsqualität bereits in vollem Gange. Das zeigt sich zum Beispiel an der starken Zunahme der Gastronomie. Dieses Segment ist mit Abstand am deutlichsten gewachsen – um vier Prozent gegenüber 2022 und um fast 23 Prozent gegenüber 2020. Damit kommt die Gastronomie mittlerweile auf einen Anteil von gut 14 Prozent in den Einkaufsstraßen.
Werden die Einkaufsstraßen alt?
Ein zweiter Bereich ist in den Innenstädten ebenfalls deutlich präsenter: Waren und Dienstleistungen rund um das Thema Gesundheit. Die Anzahl der Mieter aus diesem Segment hat im Vergleich zu 2020 um 12,2 Prozent zugelegt. Immer häufiger tauchen zum Beispiel Sanitätshäuser in den Top-Lagen der Einkaufsstraßen auf – sie verzeichnen laut dem Report im gleichen Zeitraum ein Plus von 50 Prozent. Hörakustiker legten um fast 32 Prozent zu, Optiker um knapp 18 Prozent. Häufig eröffnen diese Mieter Ladenlokale in unmittelbarer Nachbarschaft.
„Solche Healthcare-Cluster könnten möglicherweise zukünftig zunehmend Einzug in die deutschen Highstreets halten“, schreiben die Autoren des Reports. Sie ergänzten somit die Einkaufsstraße um den Aspekt der Fürsorge. Ist das ein Anzeichen dafür, dass die Highstreet bald vor allem ältere Menschen anspricht?
Cafés und Restaurants machen Innenstädte attraktiver. (Foto: dpa)
Schöberl sieht das nicht so: Einerseits umfasse der Bereich Gesundheit zum Beispiel auch Optiker, die ein breites Publikum bedienten. Andererseits böten Einkaufsstraßen auch den Mix, den jüngere Verbraucher dort erwarten, nämlich Mode, Gastronomie und servicenahe Dienstleistungen wie Nagelstudios.
Für die Expertin „ist und bleibt Mode der wichtigste Magnet für die Highstreet und ist für viele Menschen der Grund, die Innenstadt zu besuchen.“ Derzeit kommt der modische Bedarf in den für den Report analysierten Einkaufsstraßen auf einen Anteil von 30,9 Prozent, Tendenz fallend: 2020 lag er noch bei 34 Prozent.
Weinbar im Modeladen, Kletterwand im Sportgeschäft
Auch wenn Iris Schöberl – im Gegensatz zu HDE-Präsident Alexander von Preen – noch keine Alarmglocken läuten hört, fordert sie ebenfalls das Engagement aller Beteiligten, „um die Transformation dieser Zentren vom reinen Kommerz hin zu einem lebendigen öffentlichen Raum mit einem vielfältigen Angebot an die Besucher voranzubringen“.
Die Veränderung zeige sich nicht nur dadurch, dass in einem ehemaligen Schuhgeschäft ein Hörakustiker seine Filiale eröffne, so Schöberl. „Sondern wir sehen, dass die Mieter für ihre eigenen Flächen neue Ideen entwickeln, um Kunden anzulocken.“ So richteten Modeläden zusätzlich eine kleine Weinbar ein und Sportgeschäfte eine Wand zum Bouldern.
Auch eine Vereinfachung des Baurechts könnte aus ihrer Sicht die Transformation der Innenstädte beschleunigen. Derzeit müsse zum Beispiel für jeden größeren Umbau in einer Gewerbefläche ein Bauantrag von der Behörde genehmigt werden, in manchen Bundesländern gelte das sogar für den Austausch von Ladenschildern an der Fassade. „Das verzögert nicht nur die schnelle Neuvermietung, es erschwert oder verhindert auch, neue Konzepte oder Nutzungsarten in die Flächen zu holen“, sagt Schöberl.
Mit kreativen Ideen Leerstand vermeiden
Trotz aller Schwierigkeiten gibt es bereits an vielen Standorten mutige Ideen, heißt es im Report. „Neue Visionen bereichern die Highstreets und zeigen, was möglich ist, wenn Stakeholder aus den verschiedensten Bereichen gemeinsam ein Ziel verfolgen, (inter)agieren und Dinge ausprobieren.“
Augsburg hat laut der Studie entlang der Innenstadtstraßen mehr Platz für Außengastronomie und Begrünung des Stadtkerns geschaffen. Zudem gibt es kostenlose City-Zonen für den öffentlichen Nahverkehr und innovative Konzepte für die Zwischennutzung von leerstehenden Geschäften in der Einkaufszone. Die Flächen stehen nun Start-ups, Kreativen und auch städtischen Einrichtungen wie der Feuerwehr als Aktionsfläche zur Verfügung. Mit dem Ergebnis, dass mittlerweile einige Zwischenmieterinnen und -mieter feste Ladengeschäfte in der Innenstadt gegründet hätten, betont Augsburgs Oberbürgermeisterin Eva Weber.
… weniger Baugenehmigungen gab es in Deutschland von Januar bis Juli 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insgesamt wurden nur 156.200 Wohneinheiten genehmigt. Damit rückt die Zielmarke der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen weiter in die Ferne. Der Negativtrend beim Bau hält also an. Das Statistische Bundesamt begründet dies weiterhin mit den gestiegenen Baukosten und den schlechteren Finanzierungsbedingungen.
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