26.05.2023: Was Mieter sich wünschen | Wovon Proptechs profitieren | Wie Projektentwickler auf die Krise reagieren
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Freitag, 26.05.2023
Guten Tag
liebe Leserinnen und Leser,
Wunsch und Wirklichkeit liegen mitunter weit auseinander. Diese Erfahrung machen derzeit vermutlich viele Menschen, die auf der Suche nach einer günstigen Mietwohnung sind. Wohnraum zur Miete bleibt vor allem in den Großstädten knapp, was die Mieten weiter in die Höhe treibt. In Berlin stiegen die Angebotsmieten von Bestandswohnungen zwischen 2018 und 2022 sogar um 34 Prozent, zeigt eine Auswertung des Onlineportals Immowelt. Der Wunsch nach einer günstigen Mietwohnung bleibt darum vermutlich oft unerfüllt.
Für potenzielle Mieter gewinnt bei der Suche nach einer Bleibe aber auch die Energieeffizienz eines Gebäudes an Bedeutung. Schließlich stellen hohe Nebenkosten eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. Auch in diesem Punkt treffen die Vorstellungen der Suchenden in der Realität noch nicht auf ein adäquates Angebot. Das ergab eine von der Aareal Bank in Auftrag gegebene Umfrage zur Zukunft des Wohnens, die Handelsblatt Inside Energie & Immobilien exklusiv vorliegt. Welche Ansprüche Mieterinnen und Mieter darüber hinaus haben und woran es in der Praxis hapert, lesen Sie in unserem ersten Themenschwerpunkt.
Nicht nur wer eine Mietwohnung sucht, muss sich der Realität stellen. Auch Eigenheimerwerbern setzt die Wirklichkeit Grenzen. Seitdem die Zinsen gestiegen sind, verzichten viele aus finanziellen Gründen sogar auf einen Kauf. Darunter leidet gerade der Baufinanzierungsmarkt, denn die Banken vergeben weniger Kredite. Der Baugeldvermittler Interhyp hat an seiner Plattform gearbeitet, damit die Kreditvergabe effizienter wird. Wie der Prozess verändert wurde und welche Vorteile das hat, lesen Sie in unserer Rubrik „Immobilien-Blick“.
Auf Deutschlands Baustellen herrscht derzeit Krisenstimmung. Den Unternehmen brechen die Aufträge weg. Mancher Projektentwickler wünscht sich vielleicht mit Wehmut die Vergangenheit zurück, als das Geschäft noch brummte, muss sich aber der Wirklichkeit stellen: Projekte sind verschoben worden oder komplett gestoppt. Wie Firmen auf die Situation reagieren, erfahren Sie in unserem zweiten Themenschwerpunkt.
Ich hoffe, dass zumindest Ihre Projekte wie gewünscht laufen.
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Die oftmals noch unzureichende öffentliche digitale Infrastruktur sehen viele Haushalte als größte Hürde auf dem Weg zum digitalen Heim, zeigt eine Umfrage der Technischen Universität Darmstadt in Kooperation mit dem Immobilienfinanzierungsvermittler Baufi24. Die Studie ist Teilprojekt eines umfassenden Forschungsprogramms.
Rund 75 Prozent der Deutschen seien bereit, in Smart-Home-Technologien zu investieren, sagt Tomas Peeters, Vorstandschef der Baufi24. Dabei stehen oft Aspekte wie Komfort und Kommunikation im Vordergrund. Aber auch beim Thema Energie sei das Interesse der Bundesbürger für smarte Anwendungen deutlich gestiegen, ergänzt Peeters.
Die Deutschen sind also durchaus bereit, Geld in die Digitalisierung ihres Eigenheims zu investieren. Problematisch stellt sich für viele jedoch die digitale Infrastruktur dar. Daran mangelt es noch aus Sicht der Bundesbürger. Die große Mehrheit der Befragten – nämlich 75,2 Prozent – halten sie sogar für unzureichend. Simone Gröneweg
Nachhaltige Investments
NREP erhöht Investitionsziel in Deutschland auf eine Milliarde Euro
Im schwierigen Marktumfeld hat die Investitionsplattform Urban Partners 3,65 Milliarden Euro bei internationalen Investoren eingesammelt. Das Kapital soll über einen Fonds des Immobilieninvestors Nordic Real Estate Partners (NREP) in nordeuropäische Immobilien mit Aufwertungspotenzial fließen. Für Deutschland erhöhe sich das Investitionsziel damit auf bis zu eine Milliarde Euro in den kommenden 18 Monaten, kündigt Jens Stender, Co-CEO von Urban Partners, an.
Über den Value-Add-Fonds NSF V investiert NREP in Immobiliensegmente mit hohem Investitionsbedarf. Nach den ersten Investments in Co-Living-Wohnungen in Essen, Berlin und Frankfurt liegt der Schwerpunkt in Deutschland auf weiteren Wohnungen, modernen Logistikimmobilien und Büros.
Zur Plattform Urban Partners gehören neben NREP das Risikokapitalunternehmen 2150, der Private-Equity-Investor Luma Equity sowie die Kreditplattform Velo Capital (ehemals Flins Capital Partners) aus München. Sie verwaltet nach eigenen Angaben ein Vermögen von insgesamt 20 Milliarden Euro, die in nachhaltige Lösungen bezogen auf Umweltschutz, Gesundheit und Soziales für Immobilien und Städte investiert werden. Katja Bühren
Weniger Aufträge im Baugewerbe
Verband befürchtet Kurzarbeit
Bauunternehmen erhalten immer weniger Aufträge. So schrumpfte das reale Auftragseingangsvolumen nach aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts im März 2023 um gut ein Fünftel gegenüber dem Vorjahresmonat. Für das erste Quartal 2023 ergibt sich ein Minus von 19 Prozent.
Besonders deutlich zeigt sich der Rückgang im Wohnungsbau: Seit April 2022 registrieren die Statistiker in diesem Segment einen zweistelligen Rückgang beim Auftragseingang. Im März 2023 war es ein Minus von fast 38 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
„Wir haben seit einem halben Jahr vom Auftragsbestand gezehrt, jetzt fehlen die Anschlussaufträge“, kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer beim Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), die Zahlen. Nun drohe den Unternehmen Unterauslastung, Kurzarbeit und im schlimmsten Fall Beschäftigungsabbau. Pakleppa fordert „deswegen schnell Investitionsimpulse, um die Beschäftigten in der Baubranche zu halten und den Wohnungsbedarf zu decken“. Katja Bühren
Für viele Mieter ist die Nachhaltigkeit ihrer Wohnung von großer Bedeutung – doch dieser Anspruch lässt sich oft nicht umsetzen, zeigt eine Umfrage.
Auch die Transparenz der Verbrauchsdaten, die digitale Kommunikation mit den Vermietern und verschiedene Mobilitätsangebote sind der Mieterschaft wichtig.
Wohnungsunternehmen könnten sich daraus neue Ertragsquellen erschließen.
Energieeffiziente und nachhaltige Gebäude, eine reibungslose digitale Kommunikation mit den Vermietern und eine gute Anbindung an verschiedene Mobilitätsangebote – das sind Ansprüche, die Mieter an ihre Wohnung oder ihr Haus haben. Doch Wunsch und Wirklichkeit klaffen oft auseinander, zeigt eine Umfrage zur Zukunft des Wohnens, die Handelsblatt Inside Energie & Immobilien exklusiv vorliegt. Dafür hat das Meinungsforschungsinstitut Civey im Auftrag der Aareal Bank im Februar 5000 Mieterinnen und Mieter sowie 169 Entscheider aus der Wohnungswirtschaft befragt.
Natürlich sei bezahlbarer Wohnraum
das bestimmende Thema für Mieterinnen und Mieter, sagt Lars Ernst, Leiter des Segments Banking & Digital Solutions bei dem Immobilienfinanzierer. Und hier dürfte der Druck vor allem in den großen Städten zunehmen, denn dort steigen die Mieten im Gegensatz zu den Kaufpreisen weiter. So hat das Onlineportal Immowelt ausgewertet, dass die durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den 14 größten deutschen Städten zwischen 2018 und 2022 um mindestens zehn Prozent gestiegen sind. Spitzenreiter ist Berlin mit einem Plus von 34 Prozent. Auch in Leipzig (plus 24 Prozent), Bremen und Köln (je 21 Prozent) zogen die Mietpreise pro Quadratmeter besonders deutlich an. Die Inflationsrate beziffert Immowelt für den
berücksichtigten Zeitraum auf 19 Prozent.
Doch abgesehen von der bezahlbaren Miete spielten Verkehrsanbindung, schnelles Internet und Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle bei den Ansprüchen der Mieter an ihr Zuhause, sagt Aareal-Bank-Experte Ernst und verweist auf die Umfrageergebnisse: So gab fast die Hälfte der Befragten (knapp 47 Prozent) an, dass ihnen eine gute Erreichbarkeit von Mobilitätsangeboten besonders wichtig ist. Fast genauso wichtig war ihnen der Zugang zu schnellem Internet (44 Prozent). Die ökologische Nachhaltigkeit des Gebäudes ist für 41 Prozent von großer Bedeutung.
Die stark gestiegenen Energiekosten sowie die Folgen des Klimawandels führten dazu, dass neben der Lage die Nachhaltigkeit von Gebäuden immer relevanter werde, ordnet Ernst das Ergebnis ein. Neben der guten Anbindung rücke somit „immer mehr ins Bewusstsein der Mieterschaft, dass die Nebenkosten stark steigen können, wenn sie bei einer Anmietung nicht auf die Energieeffizienz einer Immobilie achten“.
Dazu passt, dass die Mietenden laut der Umfrage mehr Mitsprache und Transparenz von ihren Vermieterinnen und Vermietern einfordern. So wünscht sich mehr als die Hälfte (knapp 53 Prozent) Einblick in die Entwicklung der Nebenkosten und ein Viertel eine Live-Einsicht in die Verbrauchsdaten. Die Diskussion, welche Heizungsart installiert ist, wann alte Anlagen, Dach oder Außenwände gedämmt und Fenster ausgetauscht werden, führten Mieter immer häufiger mit ihren Vermietern, weiß Ernst. Vor seinem Wechsel zur Aareal Bank 2016 war Ernst mehr als zehn Jahre Geschäftsführer bei der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte.
Das dürfte auch daran liegen, dass diese Themen immer präsenter werden, wie zum Beispiel die lebhafte Diskussion über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beziehungsweise die darin verankerten Vorgaben zum Heizungstausch
zeigen. So warnt etwa der Deutsche Mieterbund (DMB) davor, dass viele Menschen eine Mieterhöhung nach einem Heizungstausch nicht mehr stemmen könnten. „Mieterinnen und Mieter haben aktuell keine Chance, sich gegen Mieterhöhungen, die sie wirtschaftlich überfordern, zu wehren oder von ihrem Vermietenden die Inanspruchnahme von mietsenkenden Fördermitteln zu verlangen“, sagte DMB-Bundesdirektorin Melanie Weber-Moritz vor ein paar Tagen. Sie fordert, die Interessen der Mietenden in der Gesetzgebung mehr zu berücksichtigen.
Viele Mieter wünschen sich eine umfassende digitale Kommunikation mit ihren Vermietern, hat eine Umfrage ergeben. (Foto: Imago)
Aber wenn die ökologische Nachhaltigkeit von Gebäuden eine immer größere Rolle spielt: Wie lässt sich erklären, dass für gut die Hälfte der befragten Mietenden genau dieses Thema beim Abschluss eines Mietvertrags unwichtig ist und nur für ein Viertel wichtig? „Hier klaffen Wunsch und Wirklichkeit auseinander“, nennt Ernst eine Erklärung für den Widerspruch. Zwar wünschten sich viele ein ökologisch nachhaltiges Zuhause. Doch vor allem in den Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt seien sie meist froh, überhaupt eine passende Wohnung zu finden. In dieser Situation rücke das Thema Nachhaltigkeit in den Hintergrund.
Ein großer Abstand zwischen Wunsch und Wirklichkeit zeigt sich auch bei der Einschätzung der befragten Entscheider aus der Wohnungswirtschaft: So haben nachhaltige Gebäude für 93 Prozent der Befragten eine große Bedeutung, aber nur elf Prozent sehen die Branche hier gut aufgestellt.
Ähnlich sieht es beim schnellen Internet und der digitalen Kommunikation mit der Mieterschaft aus. Während die überwiegende Mehrheit beides für besonders wichtig erachtet, halten nur 34 Prozent beziehungsweise 44 Prozent diese Themen in der Branche für bereits gut umgesetzt. Die Echtzeit-Einsicht in Verbrauchsdaten finden 62 Prozent der Experten wichtig, aber nur ein knappes Drittel bescheinigt der Wohnungswirtschaft, dass sie in diesem Bereich aktuell gut aufgestellt ist.
Gerade bei den Themen Nachhaltigkeit und Transparenz fehlen laut Ernst auch in der Branche oft noch das Wissen und ein konkretes Konzept, um auf die steigenden Anforderungen zu reagieren. Auch, weil es noch keine einheitlichen Kriterien gibt, was eine Immobilie als nachhaltig auszeichnet. Dabei könnten sich in diesem Umfeld künftig weitere Ertragsmöglichkeiten für Vermieter auftun, ist Ernst überzeugt.
Das zeigt sich auch in der Umfrage unter den Experten: Neue Ertragsquellen sind für fast die Hälfte (47 Prozent) entscheidend für den künftigen Erfolg des Unternehmens. So sehen zum Beispiel 31 Prozent im Angebot von Mobilitätskonzepten Potenzial für zusätzliche Einkünfte.
Rund um die Themen Nachhaltigkeit und Transparenz von Verbrauchsdaten können sich Wohnungsunternehmen neue Ertragsquellen erschließen, meint Lars Ernst von der Aareal Bank. (Foto: Pavel Becker)
Wie eine solche Lösung aussehen kann, zeigt das neu gegründete Unternehmen Eternigy, das in Tiefgaragen und auf Außenstellplätzen von Immobilien Ladestationen für Elektrofahrzeuge plant, errichtet und betreibt. Zwar ist Eternigy eine Tochter des Investmentmanagers HIH Real Estate und somit nicht eines klassischen Wohnungsunternehmens. Aber es bietet seine Produkte nicht nur für das eigene Portfolio, sondern auch externen Immobilienbestandshaltern, Fonds- und Asset-Managern an.
Ziel sei es, mit den Leistungen der Firma Immobilien aufzuwerten, den Wünschen der Mieter entgegenzukommen und ESG-Strategien der Eigentümer zu unterstützen, sagte Eternigy-Geschäftsführer Falk Schönberg Anfang April. „Unsere Dienstleistungen werden bereits stark nachgefragt.“
Dass Angebote wie diese bei einem Teil der Mieter auf Interesse stoßen, bestätigt die Aareal-Bank-Umfrage: Knapp 23 Prozent können sich vorstellen, ihr Elektroauto über einen vom Vermieter angebotenen Service aufzuladen. Da die Zahl der E-Autos künftig deutlich zunehmen dürfte, „besteht das Erfordernis, die Infrastruktur anzupassen“, sagt Ernst. Hier könnten Wohnungsunternehmen profitieren. Auch die Aareal Bank sieht in den Umfrageergebnissen Ansatzpunkte, um Kunden aus der Wohnungs- und Energiewirtschaft künftig mit eigenen Angeboten zu unterstützen.
Grundsätzlich ist das Interesse an Dienstleistungen von Vermietern groß: Fast die Hälfte (47 Prozent) der Befragten kann sich vorstellen, die Handwerkerleistungen direkt vom Vermieter zu beziehen, 38 Prozent einen Reinigungsdienst und 24 Prozent die Stromversorgung.
Doch die Wohnungswirtschaft zögere noch, ihre Angebote und damit Ertragsquellen zu erweitern, bemerkt Ernst. Das könne neben fehlenden gesetzlichen Rahmenbedingungen daran liegen, dass viele Unternehmen in der derzeit schwierigen Marktlage damit beschäftigt seien, ihre eigenen Prozesse zu entschlacken. Deshalb fehle vor allem mittleren und kleineren Unternehmen der Spielraum, sich auf neue Geschäftsmodelle einzulassen.
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Transformation der Immobilienwirtschaft
Proptech-Branche profitiert von der Nachhaltigkeit
„Als notwendige Treiber von Nachhaltigkeit und digitaler Transformation in der Bau- und Immobilienwelt sind Proptechs relevanter als je zuvor”, sagt Sarah Maria Schlesinger. Sie ist Geschäftsführerin des Beratungsunternehmens Blackprint und Co-Autorin der Proptech-Germany-Studie, die Blackprint gemeinsam mit der Technischen Hochschule Aschaffenburg zum vierten Mal veröffentlicht hat.
Dafür wurden 184 Proptechs in der Zeit von Dezember 2022 bis zum März 2023 online zu ihren Geschäftstätigkeiten befragt. Die Auswertung zeigt: Die Stimmung bei den Proptechs hierzulande ist mehrheitlich positiv, die meisten Firmen blicken optimistisch in die Zukunft. 75 Prozent gaben für 2022 etwas mehr oder merklich mehr Neugeschäft als im Jahr 2021 an. 90 Prozent erwarten Wachstum von 2023 bis 2025.
Allerdings gibt es auch Negatives aus dem Jahr 2022 zu berichten. So bezeichneten die Unternehmen die Investitionsbereitschaft von Wagniskapitalgebern als schwach bis stark gesunken. Etwa 41 Prozent aller Proptechs verzeichneten eine erfolgreiche Finanzierungsrunde, 67 Prozent davon aber lediglich mit einem Volumen von unter einer Million Euro. Zudem stagniert das Mitarbeiterwachstum in der Branche.
„Das Zeitalter der Proptechs hat gerade erst begonnen“, meint Schlesinger von Blackprint. Proptechs bieten verschiedene Dienstleistungen rund um den Immobilienlebenszyklus an. Dazu gehören zum Beispiel Projektentwicklung, Asset Management, Sanieren und Energiemanagement. Vor allem das Thema Nachhaltigkeit entwickelt sich zum Treiber und Erfolgsfaktor der Branche.
Doch welche Faktoren beeinflussen das Geschäft im Bereich Nachhaltigkeit konkret? Viele befragte Firmen – nämlich 37 Prozent – nannten vor allem die gesetzlichen Vorgaben. 29 Prozent gaben die veränderten Kundenanforderungen an und 19 Prozent die Marktstimmung. Die höheren Nachhaltigkeitsanforderungen in der Immobilienwirtschaft wirken sich auf jeden Fall auf das Geschäft der Proptechs aus. 19 Prozent der befragten Unternehmen bestätigten ein gestiegenes Auftragsvolumen. Elf Prozent der Firmen schlossen neue Kooperationen und acht Prozent erreichten neue Zielgruppen.
Das Thema Nachhaltigkeit führt allerdings auch zu Handlungsbedarf bei der eigenen Unternehmensausrichtung, zeigte die Umfrage. In dem Zusammenhang nannten 15 Prozent der befragten Firmen eine veränderte Kundenansprache. 14 Prozent passen die Sales-Strategie an und etwa jedes zehnte Unternehmen kreiert neue Produkte. Fast genauso viele passen ihre Produkte an. Simone Gröneweg
Die Folgen des neuen Gebäudeenergiegesetzes für Hausbesitzer und Mieter sind weitreichend. Ab kommendem Januar soll jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Viele Verbraucher sind gerade verunsichert – und fragen sich: Muss jetzt schnell eine Wärmepumpe her? Oder lohnt es sich, noch einmal eine Gas- oder Öl-Heizung einzubauen? Das bespricht Redakteur Michael Scheppe in der aktuellen Podcast-Folge von Handelsblatt Green&Energy mit dem Verbraucherschützer Thomas Engelke. Jetzt reinhören.
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Für eine Baufinanzierung muss eine Immobilie bewertet werden. Das kostet Zeit. (Foto: Imago/Rene Traut)
Baufinanzierung
Interhyp digitalisiert Immobilienbewertung
Während der Baufinanzierungsmarkt schwächelt, arbeitet der Kreditvermittler Interhyp an der volldigitalen Baufinanzierung. Ab sofort können die Partnerinstitute über die Interhyp-Plattform auf Angaben der Immobilienbewerter Sprengnetter, On-geo und des Datenlieferanten vdpResearch zugreifen und den Objektwert abrufen, der jeweils ihren spezifischen Kriterien entspricht. Das erleichtere den Baufinanzierungsprozess, schreibt Interhyp in einer Mitteilung, die Handelsblatt Inside Energie & Immobilien vorab vorliegt.
„Bei der Objektbewertung handelt es sich um einen elementaren Prozessschritt, da von der Genauigkeit der Berechnung abhängt, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Antrag von der Bank auch angenommen wird“, sagt Marcus Fienhold, Chief Digital Officer der Interhyp Gruppe. Mit dieser Neuerung würden Ablehnungen reduziert. „Damit sparen sich unsere Bankenpartner, Beraterinnen, Berater wie auch die Vermittlerinnen und Vermittler ein enormes Maß an Prozesskosten”, ergänzt Fienhold.
Alle Objektdaten wandern künftig via Schnittstelle direkt in die Kreditsysteme der Bank. Damit entfällt die doppelte und dreifache Datenpflege auf Seiten der Bank. Bereits 20 Prozent des Geschäfts auf der Interhyp-Plattform Partner laufen über die neue Objektbewertung. Diese Zahl solle nun massiv und schnell steigen, schreibt Interhyp. Bei aktuell über 500 Partnerbanken habe sich bei den ersten Instituten schon gezeigt, dass es bei Einsatz der neuen Anwendung kaum mehr Ablehnungen auf Basis des Objektwertes gebe. Dadurch spart der Kreditgeber Zeit.
Generell steht der Markt für Baufinanzierungen stark unter Druck. Angesichts der höheren Zinsen halten sich die Immobilienkäufer zurück. So sank der Bestand an privaten Immobilienkrediten bei den deutschen Sparkassen im ersten Quartal dieses Jahres nach Angaben des Analysehauses Barkow Consulting um 800 Millionen Euro auf knapp 389 Milliarden Euro. Das ist der erste Rückgang innerhalb eines Quartals seit mehr als zehn Jahren.
Wer sich eine Immobilie anschafft, finanziert vorsichtiger, zeigt der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB). So fiel die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite im April erneut, und zwar auf 271.000 Euro – die geringste Summe seit rund drei Jahren. Ende 2021 nahmen Immobilienerwerber fast 50.000 Euro mehr für ihre Immobilie auf – nämlich 319.000 Euro. Simone Gröneweg
Fast ein Viertel der Bauvorhaben in den sieben großen deutschen Metropolen verzögert sich.
Das klassische Projektentwicklergeschäft – bauen und nach der Fertigstellung verkaufen – ist besonders betroffen.
Deshalb passen die Firmen ihre Geschäftsmodelle an. Bestandsimmobilien könnten davon profitieren.
Die Krise auf Deutschlands Baustellen wird immer deutlicher: Den Unternehmen brechen die Aufträge weg – besonders im Wohnungsbau. Das Statistische Bundesamt registrierte im März 2023 einen Rückgang um mehr als ein Drittel im Vergleich zum Vorjahresmonat. In der gesamten Immobilienbranche verzögern sich Projekte. Zudem werden weniger Flächen geplant.
Wie radikal das mitunter geschieht, zeigt die Bundesbank: Der Umbau der Zentrale in Frankfurt fällt deutlich schlanker aus als geplant. Anstatt der ursprünglich vorgesehenen 100.000 Quadratmeter Neubaufläche entsteht nur noch ein Bürogebäude mit 5000 Quadratmetern. Die Mitarbeiter der Bank dürfen bis zu 60 Prozent ihrer Arbeitszeit im Homeoffice leisten. Dadurch reduziere sich der Bedarf an Bürofläche um 40 Prozent, begründete Bundesbankpräsident Joachim Nagel die Entscheidung. Auch die gestiegenen Baukosten spielten dabei eine Rolle.
Dieses Beispiel zeigt, wie sich die Lage für die Projektentwickler seit dem vergangenen Jahr verschärft hat. „Im Januar 2022 dachten wir noch, dass die Coronapandemie nun überstanden ist und das Geschäft wieder richtig losgeht“, erinnert sich Michael Garstka. Er ist geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers List Develop. Er gehört zur List Gruppe, einem in der vierten Generation inhabergeführten Immobilienunternehmen mit Sitz in Nordhorn. „Im Bereich Projektentwicklung waren wir in den vergangenen Jahren sehr gut aufgestellt und haben viele Projekte gestemmt. Vor allem in den Assetklassen Hotel, Handel, Büro und Wohnen“, berichtet Garstka.
List Develop gehört eigentlich zu den klassischen Projektentwicklern. Dabei handelt es sich meist um sogenannte Trader Developer, die eine Projektentwicklung mit dem Ziel verfolgen, die Immobilie nach Fertigstellung zu veräußern. Aber genau dieses Geschäft steht unter Druck. „Am Markt änderten sich innerhalb kürzester Zeit etliche Spielregeln“, sagt Garstka. Nach dem Beginn des Ukrainekrieges litt die Baubranche unter Materialengpässen und höheren Baukosten. Hinzu kamen der Zinsanstieg, die erhöhten Eigenkapitalanforderungen der Banken und die Anpassung von Förderungen sowie die erhöhten Anforderungen an Gebäudestandards vor allem in Richtung Nachhaltigkeit.
Alles zusammen formierte sich zu einer enormen finanziellen Hürde für neue Projekte. Die institutionellen Anleger halten sich zurück. Bestandshalter agieren ebenfalls vorsichtig. Unzählige Projekte seien auf Eis gelegt worden, sagt Garstka. Viele geplante Projekte wurden schon im Vorfeld gestoppt. Das Projektentwicklungsgeschäft rutschte in den Krisenmodus.
„Der Markt ächzt, und alle Akteure spüren seit Längerem den Rückgang“, bestätigt Felix Embacher, Research-Chef bei Bulwiengesa, diese Einschätzung. Der sei nun auch in Zahlen ablesbar: In den sieben deutschen Top-Städten Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart verringerte sich das Projektentwicklungsvolumen laut dem aktuellen Development-Monitor im Vergleich zu 2022 um 5,7 Prozent. 43,5 Millionen Quadratmeter sind demnach derzeit in Planung und Bau, 2,7 Millionen Quadratmeter weniger als noch vor einem Jahr.
Besonders im Segment Wohnen werden viele Projekte verschoben oder auf Eis gelegt: Hier schrumpfte das Projektentwicklungsvolumen gegenüber der Vorjahresanalyse um 7,4 Prozent beziehungsweise 1,6 Millionen Quadratmeter. Bulwiengesa zählt nun noch 20,4 Millionen Quadratmeter Fläche in Planung und Bau. Auch der Bereich Büro ist betroffen.
Eine weitere Zahl verdeutlicht die Zurückhaltung der Investoren und die Unsicherheiten bei der Preisfindung für ein fertiges Projekt: Das Projektentwicklungsvolumen für zum Verkauf bestimmte Immobilienprojekte ist mit einem Minus von 8,8 Prozent besonders deutlich geschrumpft. Laut Bulwiengesa ist es der bisher stärkste ermittelte Rückgang. Und: Viele Projektentwickler verschieben ihre Vorhaben. Rund 23 Prozent aller Flächen werden mindestens zwei Quartale später fertig als noch Ende 2022 geplant.
Das Bestandsgebäude saniert die Bundesbank wie geplant. Die Pläne für die Neubauten hat sie dagegen radikal zusammengestrichen. (Foto: dpa)
Die gesamte Immobilienbranche befinde sich im Umbruch, beschreibt Garstka die Lage. Ein Beispiel seien die Anforderungen an moderne Büros: „Dort wird künftig viel mehr Flexibilität gefordert. Viele Unternehmen mieten nicht mehr 1000 Quadratmeter an, sondern nur einen Bruchteil davon. Die Verträge laufen kürzer“, sagt Garstka. Das muss bereits bei der Entwicklung von Objekten berücksichtigt werden.
„Das Ganze wurde für ein inhabergeführtes Unternehmen zur Herausforderung. Wir mussten umdenken“, berichtet der List-Manager. Als Reaktion auf die schwierige Marktlage erweiterte das Unternehmen seinen Aktionsradius und konzentriert sich nun auf das Thema Service Development, also Immobilienprojektentwicklung als Dienstleistung. „Wir agieren als Projektentwickler ohne Grundstückskauf und entwickeln für die Bestandshalter sowie Betreiber direkt Projekte“, erklärt Garstka.
Die Firma arbeitet damit als Full-Service-Dienstleister, der zu einem garantierten Preis das komplette Projekt abwickelt. Die Betreiber und Bestandshalter bekommen alles aus einer Hand. Sie optimieren ihr Portfolio, indem sie eigene Grundstücke und Liegenschaften nutzen, um die Werte zu steigern.
„Das nächste große Thema ist die Revitalisierung des Bestandes und dessen Digitalisierung“, meint der Manager. Bestände befinden sich oft in zentralen Lagen. Durch Revitalisierung und neue Nutzungen lassen sich solche Standortvorteile gezielt nutzen. Allerdings sind eine gründliche Analyse und Planung dabei wichtig.
Auch Felix Embacher von Bulwiengesa kann der Entwicklung mit Blick auf die dringend benötigte Bestandssanierung etwas Positives abgewinnen: Der für die kommenden Jahre erwartete Rückgang des Projektentwicklungsvolumens dämpfe die Gefahr, dass bei nachlassender Nachfrage zu viel gebaut werde. „Außerdem werden so dringend benötigte Ressourcen frei für die unumgängliche Bestandssanierung.“
Ob Bestandsentwicklung oder Neubau: Klassische Projektentwickler müssen auch unter den neuen Voraussetzungen Käufer für ihre Objekte finden. Doch die Zahlungsbereitschaft bei Investoren ist dem Zinsumfeld geschuldet stark rückläufig, sagte Roland Köppe, Leiter Akquisition & Projektentwicklung Berlin bei Becken Development, vor Kurzem in einer Diskussionsrunde. Allerdings sei für einen Trader-Developer wie Becken ein Verkauf der Projektentwicklungen nicht um jeden Preis zielführend. „Wer nicht gezwungen ist, unter den Herstellungskosten zu veräußern, kann Projekte über eine Bestandsfinanzierung vorerst im Bestand halten.“
Auch sogenannte Brückenfinanzierungen könnten helfen, die Zeit zu überbrücken, in der zum Beispiel der Start eines neuen oder der Verkauf eines abgeschlossenen Projekts nur mit einem Verlust möglich ist, berichtete Francesco Fedele, CEO des Finanzierungsstrukturierers BF.direkt, bei der Vorstellung des Development-Monitors. So können sie Projekte vom Markt nehmen, bis sich die Konditionen für sie verbessert haben.
Hilfreich seien auch Projektpartnerschaften, um mehr Eigenkapital bereitstellen zu können, betonte Fedele. Hier gebe es auch von internationalen Strukturen Interesse, sich hierzulande an Projektentwicklungen zu beteiligen. „Natürlich geht das zulasten des Gewinnanteils. Aber wenn ich zehn bis 50 Prozent abgeben kann und mit einem Joint-Venture-Partner vielleicht auch schon einen Exit-Partner habe, dann ist das positiv zu sehen.“
„Es ist nicht gerade das Schreckensszenario, das über die letzten Monate gerne an die Wand gemalt wurde.
Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD)
Mit diesem Satz kommentierte Klara Geywitz die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zu den 2022 neu gebauten Wohnungen. Danach ist deren Anzahl gegenüber dem Vorjahr marginal gestiegen – um 0,6 Prozent auf 295.300 Wohnungen. Ihr Neubauziel von 400.000 Einheiten verfehlte die Ministerin allerdings. Auch die Befürchtungen von Bau- und Wohnungsverbänden, dass die Fertigstellungen deutlich zurückgehen, bestätigten sich 2022 noch nicht.
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