12.05.2023: Wie Wärmepumpen schöner werden | In Innenstädten locken Toplagen | Investmentmarkt bietet wieder Chancen
Das exklusive Fachbriefing zu Trends und Technologien der Immobilienbranche
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Freitag, 12.05.2023
Guten Tag
liebe Leserinnen und Leser,
über Geschmack lässt sich bekanntlich nicht streiten. Was einige optisch als Bausünde deklarieren, finden andere hübsch. Derzeit sehen sich viele Hauseigentümer mit einer besonderen Herausforderung konfrontiert: Sie müssen eine Wärmepumpe einbauen. In den meisten Fällen geht es um eine Luftwärmepumpe, die in der Regel vor der Hausfassade installiert werden muss, was optisch nicht immer zur Zufriedenheit gelingt.
Manche stören sich sogar gewaltig an den grauen Kästen vor den Fassaden. Doch wo Bedarf besteht, existieren gemeinhin auch Lösungen. In unserem ersten Themenschwerpunkt lesen Sie darum, wie sich diese Anlagen verkleiden oder sogar in den Boden versenken lassen und was das unter Umständen kostet. Jedenfalls muss der Klimaschutz nicht an ästhetischen Hürden scheitern.
Das Thema Optik spielt auch in unserer Rubrik „Immobilien-Blick“ eine Rolle. Abgesehen von den Geschäftsschließungen und Zugangsbeschränkungen gab es im Lockdown auch kaum Anlässe, sich schick zu kleiden. Darunter litt der Umsatz von Bekleidungsgeschäften. Nach der Pandemie zeigte sich die Branche hoffnungsvoll. Dann kam der Krieg gegen die Ukraine, die Teuerung setzte ein. Seither verzichten Verbraucher aus Kostengründen schon mal auf ein Kleidungsstück, was der Einzelhandel wieder zu spüren bekommt. Zudem haben Verbraucher ihr Einkaufsverhalten geändert.
Immerhin läuft das Geschäft in den Toplagen großer Städte wohl gut, wie aktuelle Vermietungszahlen andeuten. Wer in die Innenstädte schaue, sehe – vielen Unkenrufen zum Trotz – die Bedeutung des Einzelhandels und des Einkaufserlebnisses, sagt jedenfalls Dirk Wichner, Leiter Retail Leasing beim Immobiliendienstleister JLL Germany.
Optimismus verbreitet auch der Makler Jürgen Michael Schick. Für kapitalstarke Investoren böten sich in den großen deutschen Städten gerade gute Kaufgelegenheiten im Bestand, meint er. Es sei ein Chancenmarkt. Welche Investoren schon wieder kaufen möchten und wer sich noch zurückhält, erfahren Sie in unserem zweiten Themenschwerpunkt.
Manchmal ist die Lage also hoffnungsvoller, als sie zunächst erscheint. In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine interessante Lektüre.
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Rolf Elgeti verabschiedet sich überraschend aus dem Aufsichtsrat des Wohnimmobilienkonzerns TAG. Er werde sich aus persönlichen Gründen auf der Hauptversammlung am 16. Mai nicht mehr zur Wahl stellen, teilte das Unternehmen mit.
Elgeti ist seit November 2014 Chef des Aufsichtsrats. Zuvor war er von Mitte 2009 bis Oktober 2014 Vorstandsvorsitzender der TAG. Mit der Ankündigung seines Abschieds danken ihm Aufsichtsrat und der Vorstand „für seine außerordentlichen Leistungen und sein langjähriges großes Engagement für die Gesellschaft“, sagte Lothar Lanz, stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats. Das Gremium beginnt laut TAG sofort mit der Suche nach einer geeigneten Nachfolge. Die solle zügig abgeschlossen sein.
Wegen der gestiegenen Zinsen hat TAG im ersten Quartal 2023 weniger verdient. Das operative Ergebnis (FFO I) schrumpfte laut den am Donnerstag veröffentlichten Geschäftszahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um elf Prozent auf 42,6 Millionen Euro. Die Mieteinnahmen steigerte die Immobilienfirma dagegen um 2,8 Prozent. An der Prognose für das operative Ergebnis für 2023 hält das Unternehmen fest. Danach soll der FFO I gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent auf 170 Millionen Euro sinken.
Auf eine Bewertung des Portfolios, wie sie im ersten Quartal zum Beispiel Vonovia außerplanmäßig vorgenommen hat, verzichtete die im MDax gelistete Firma. Die nächste Bewertung sei, wie in den Vorjahren, für den 30. Juni geplant. Katja Bühren
Immobilienkauf
Verbraucher fürchten hohe Kosten
Die Angst vor einer zu hohen finanziellen Belastung hält in Deutschland viele Verbraucher vom Immobilienkauf ab. Wobei sie dabei eher auf ihr Bauchgefühl achten, anstatt die finanzielle Belastung durchzurechnen, hat eine Studie der Interhyp Gruppe ergeben. Der Baufinanzierungsvermittler hat dafür mehr als 1000 Personen befragt, die entweder in den vergangenen fünf Jahren gekauft haben, kaufen wollen oder es zumindest versucht haben.
Nur 37 Prozent der Befragten haben sich die monatlichen Finanzierungskosten ausgerechnet. Eine Finanzierung sei immer sehr individuell, sagt Jörg Utecht, Vorstand der Interhyp Gruppe. Man solle sich nicht sofort vom Zinsniveau oder den Preisen abschrecken lassen.
Jeder dritte angehende Immobilienkäufer hat den Kauf schon verschoben oder hinausgezögert, obwohl die Befragten angesichts der wirtschaftlichen Gesamtlage durchaus bereit sind, Kompromisse zu machen. Etwa ein Viertel gibt an, weniger anspruchsvoll zu sein und zieht zum Beispiel in Erwägung, auch eine kleinere Immobilie zu kaufen. Unsanierte Häuser kommen für die meisten dagegen nicht unbedingt in Frage. Viele möchten einen energieeffizienten Neubau (88 Prozent) oder alternativ eine sanierte Bestandsimmobilie (93 Prozent) kaufen. Simone Gröneweg
Baugenehmigungen
Fortschritt beim digitalen Bauantrag
Bauanträge werden hierzulande in der Regel immer noch in Papierform gestellt. Das soll sich ändern. Bundesbauministerin Klara Geywitz stellte nun eine zentrale Plattform vor, auf der Bauanträge künftig digital eingereicht werden können. „Noch in diesem Jahr sollen mehr als die Hälfte der Behörden das neue System nutzen“, sagte Geywitz. Insgesamt existieren in Deutschland 851 „untere Bauaufsichtsbehörden“, bei denen Bauanträge eingereicht werden.
Ziel ist es, die Baugenehmigung zu beschleunigen, indem zum Beispiel die beteiligten Ämter parallel auf den digitalen Antrag zugreifen können. In Zukunft soll auch eine teilautomatische Bearbeitung möglich sein.
Entwickelt hat die Plattform das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern nach dem „Einer-für-alle-Prinzip“. Das Bundesland hat also eine Lösung erarbeitet, die alle anderen Bundesländer übernehmen können. Zehn Länder werden laut Christian Pegel (SPD), Minister für Inneres, Bau und Digitalisierung in Mecklenburg-Vorpommern, das System nutzen. Derzeit laufe es bundesweit bereits in 149 Behörden im Pilotbetrieb und in drei Ämtern im echten Wirkbetrieb. Die Länder, die das Portal aus Mecklenburg-Vorpommern nicht nutzen, hätten parallel eigene Systeme entwickelt, sagte Pegel.
Genau hier sieht der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) ein Problem. „Bayern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Thüringen entwickelten eigene Systeme. Besser wäre es gewesen, die Länder hätten sich auf ein einheitliches Format verständigt“, sagte ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa. Zudem fehle eine verbindliche Vorgabe, bis wann der digitale Bauantrag für alle Bundesländer verbindlich wird. „Aus unserer Sicht sollte es eine Übergangsfrist geben. Danach müsste die Einrichtung digitaler Bauanträge in jedem Amt möglich sein.“ Heike Anger, Katja Bühren
Wie sich Luftwärmepumpen unauffällig installieren lassen
von Ines Rutschmann
Ab 2024 sollen jedes Jahr eine halbe Million Wärmepumpen installiert werden.
Schon jetzt zeigt sich: Es werden überwiegend Luftwärmepumpen aufgestellt.
Stehen sie im Freien, spielt ihre Ästhetik eine immer größere Rolle. Hersteller reagieren darauf.
In der Gunst der Kunden liegen Luftwärmepumpen vorn. Fast 90 Prozent der im vergangenen Jahr errichteten Anlagen nutzen Umgebungswärme, um das Haus zu heizen, nur knapp zehn Prozent Erdwärme. Das hat verschiedene Gründe: So kostet eine Luftwärmepumpe zum Beispiel weniger, weil keine Bohrung oder das Verlegen eines Kollektors im Boden notwendig ist wie für ein erdgekoppeltes System. Außerdem dauert es mindestens sechs Monate, bis eine Bohrfirma Zeit hat – eine Luftwärmepumpe ist deshalb meist schneller installiert.
Dafür spielen ästhetische Fragen eine größere Rolle, wenn eine Luftwärmepumpe im Freien aufgestellt wird „vor allem im verdichteten Wohnraum“, sagt Katja Weinhold vom Bundesverband Wärmepumpe. Und es braucht eine geeignete Fläche auf dem Grundstück, denn die Anlagen müssen in einigen Bundesländern in einem bestimmten Abstand zur Grenze des Nachbarn stehen.
Da in Zukunft deutlich mehr Wärmepumpen in (Vor-)Gärten, direkt neben Haustüren oder unter Schlafzimmerfenstern stehen, dürfte sich die Frage nach der Ästhetik der Anlagen immer mehr Menschen stellen. Denn um die Wärmewende zu schaffen, pusht die Bundesregierung den Einbau von Wärmepumpen: Ab 2024 sollen pro Jahr 500.000 eingebaut werden.
Die gute Nachricht ist: Die Branche bietet Lösungen, damit eine Luftwärmepumpe im Freien nicht auffällt. Fügt sie sich in die Umgebung ein oder ist gar nicht zu sehen, dürfte sie kaum als störend empfunden werden.
Eine Luftwärmepumpe muss nicht grundsätzlich im Freien stehen. Es gibt kompakte Geräte, die im Haus aufgestellt werden. In diesen Anlagen, die als Monoblock bezeichnet werden, sind alle Komponenten in einem Gehäuse gebündelt. Damit sie Luft von draußen ansaugen und wieder abgeben können, müssen Luftkanäle durch die Außenwand geführt werden. Diese sind kürzer, wenn der Heizungsraum nicht im Keller, sondern oberirdisch liegt. Die Mauerdurchbrüche müssen gut abgedichtet werden, damit möglichst keine Wärme durch sie entweicht.
Luftwärmepumpen lassen sich so verkleiden, dass sie kaum auffallen. (Foto: Bundesverband Wärmepumpe)
Wer keinen Platz im Haus hat oder die Mauerdurchbrüche für ein kompaktes Gerät vermeiden will, hat die Wahl zwischen einer Monoblock-Wärmepumpe zum Aufstellen im Freien oder einer Split-Wärmepumpe. Bei letzterer besteht die Heizanlage aus zwei Teilen – der Ventilator mit Verdampfer steht im Freien, der andere Teil im Haus. Die Kosten für Kauf und Installation eines Splitgeräts sind häufig etwas höher. Bei Monoblock-Wärmepumpen ist hingegen darauf zu achten, dass die Heizungsrohre ins Haus gut wärmeisoliert und möglichst kurz sind.
Die Anlagen und Anlagenteile im Freien designen mehrere Hersteller so, dass sie sich optisch an die Umgebung anpassen. „Der Trend geht zu naturgetreuen Darstellungen. Ob Holz- oder Efeumauer-Optik – diese natürlichen Elemente werden gern gewählt“, sagt Carolin Huber von Heliotherm. Der österreichische Wärmepumpenhersteller hat zehn unterschiedliche Optiken im Angebot, passt die Farbe oder Musterung des Gehäuses gegen Aufpreis auch individuell an. Eine solche Sonderanfertigung ist nur bei genauem Hinsehen als Wärmepumpe zu erkennen.
Möglich ist auch, die Wärmepumpe zu verkleiden. Der Hersteller Remko bietet zum Beispiel Schallschutzhauben in unterschiedlichen Farben an. Die Firma CAV kreiert Verkleidungen für Pumpen verschiedener Produzenten. Sie bestehen aus vier Millimeter dicken Aluminiumverbundplatten, deren Luftdurchlässe unterschiedlich geformt sein können. Beworben werden Hauben und Verkleidungen auch damit, dass sie die Geräte besser vor Hagel und Schnee schützen. Technisch notwendig sei das nicht, heißt es vom Bundesverband Wärmepumpe. Das Gehäuse schütze Wärmepumpen bereits vor Witterungseinflüssen.
Gibt es keinen Platz im Haus oder soll aus dem Heizraum ein Arbeitszimmer werden, kann das Heizsystem komplett nach draußen ziehen.
„Home Cube“ nennt der Systemanbieter Sistems sein vor Kurzem vorgestelltes Kompaktsystem für Ein- und Zweifamilienhäuser. „Leute entscheiden sich dafür, weil sie Platz gewinnen“, sagt Prokurist Robert Daumoser. „Und sie fühlen sich sicherer, wenn die Energietechnik nicht mehr im Haus ist.“ Der Metallkubus – rund drei Meter lang, einen Meter breit und zwei Meter hoch – enthält neben einer Monoblock-Luftwärmepumpe einen Warmwasserspeicher und ist außen mit Solarzellen versehen. Seine Farbe kann der Hausfassade oder dem Auto angepasst werden. Die Anschlüsse an Heizkreis und Stromnetz werden unterirdisch verlegt.
Soll die Heiztechnik unter der Erde verstaut
werden, liefert Sistems einen Kubus aus Beton. Ist er vergraben, ist von oben nur noch eine vergitterte Luke zu sehen. Über diese strömt frische Luft in den Container, und ein Wartungstechniker kann durch sie zu den Anlagen hinabsteigen. Der „Ground Cube“ ist begehbar, befahrbar und taugt als Fundament für eine Garage. Seine Grundfläche beträgt mindestens zehn Quadratmeter und bietet einer Luftwärmepumpe mit Trinkwarmwasserspeicher, Pufferspeicher und Regelungstechnik Platz. Auch eine Lüftungsanlage oder ein Batteriespeicher für Solarstrom lassen sich einbauen. Welche Fabrikate gewählt werden, wägt die Firma je nach Fall ab – sie arbeitet mit diversen Herstellern zusammen. Allerdings ist diese Variante besonders
kostspielig: Aufgrund der Erdarbeiten kommen mehrere Tausend Euro zu den Kosten für Technik und Installation hinzu.
Global Transition Award 2023: Mit diesem Award zeichnen das Handelsblatt und right°, gemeinsam mit den Partnern Capgemini und Techem, Unternehmen aus, die mit ihren Klimastrategien die Transformation des eigenen Unternehmens in Richtung 1,5 °C-Ziel beschreiten. Aber auch Unternehmen, die nicht nur die eigene Dekarbonisierung vorantreiben, sondern durch innovative Lösungen anderen ermöglichen, ihre Klimaziele zu erreichen.
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Den Service und die Wartung von Fahrstühlen lagern Immobilienbetreiber in der Regel aus. (Foto: Russ Ward/Unplash)
Digitalisierung
Smarte Aufzüge für nachhaltige Immobilien
Um Gebäude ökologisch nachhaltig zu betreiben, ist deren Digitalisierung extrem wichtig. Das zeigt eine Studie des Proptechs Digital Spin in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt Research Institute (HRI). Dafür wurden 300 Entscheiderinnen und Entscheider aus Immobilienunternehmen mit mindestens zehn Beschäftigten befragt. Die große Mehrheit der Teilnehmenden – nämlich 78 Prozent – werten die Digitalisierung von Gebäuden als wichtigen Schritt zur Steigerung der Nachhaltigkeit.
Die Untersuchung verdeutlicht, welche Ziele mit der Gebäudedigitalisierung erreicht werden sollen und wo die Herausforderungen liegen. So geben 57 Prozent der Teilnehmenden etwa an, dass der Gebäudebestand in Deutschland noch nicht ausreichend digitalisiert ist. Immerhin steht bei der Hälfte der befragten Unternehmen ein Ausbau der Digitalisierung in den kommenden beiden Jahren an.
Durch die Digitalisierung wollen die Firmen vor allem Energie und Ressourcen, aber auch Kosten sparen. Zu den Gebäudeelementen, die häufig digitalisiert werden sollen, gehören Aufzüge. Im Jahr 2021 gab es nach Angaben des Unternehmens Hundt Consult in Deutschland rund 800.000 fördertechnische Anlagen. Davon befanden sich etwa die Hälfte im Wohnumfeld, die andere Hälfte in Gewerbeimmobilien. Jährlich kämen diese Aufzugsanlagen auf etwa 60 Milliarden Fahrten, rechneten die Berater vor. Etwa zwei bis fünf Prozent des Energieverbrauchs von Gebäuden in der EU entfallen schätzungsweise auf deren Aufzugsanlagen.
Mehr als zwei Drittel der Befragten der aktuellen Studie unterstreichen, dass die Digitalisierung von Aufzügen einen wichtigen Beitrag zur Nachhaltigkeit von Gebäuden leisten kann. Allerdings wissen auch fast zwei Drittel der Umfrageteilnehmer nicht, was genau die Digitalisierung einer Aufzugsanlage umfasst, denn in der Regel werden der Service und die Wartung dieser Anlagen ausgelagert. Ein Fünftel (21 Prozent) kann Fragen zum Digitalisierungsgrad der Aufzugsanlagen im eigenen Gebäude nicht konkret beantworten oder will es nicht. Vor allem die digitale Nachrüstung und die Kosten der Maßnahmen gehören für fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer zu den größten Herausforderungen und Hürden.
Wichtig sei es, in Sachen Digitalisierung von Aufzügen besser zu informieren, betont Simon Vestner, CEO und Gründer von Digital Spine. Es gehe darum, den Beteiligten die Unsicherheit zu nehmen, Intransparenz aufzulösen und „einfache, nachhaltige Lösungen effizient einzubinden“. Die Digitalisierung von Aufzügen ermögliche es, grundlegende Daten des Gebäudes zu sammeln und schnell für mehr Nachhaltigkeit nutzen zu können.
Mit smarten Aufzügen lässt sich zum Beispiel auswerten, wie deren Auslastung ist. So erkennen die Betreiber Stoßzeiten und Unterauslastungen, was sie für die Planung nutzen können. Außerdem lassen sich Störungen reduzieren, so dass sich die Lebensdauer der Aufzüge verlängert. Simone Gröneweg
Wasserstoffauto, synthetische Kraftstoffe oder doch lieber E-Auto? Fördergelder, Infrastrukturmaßnahmen und auch die meisten Autohersteller sind mittlerweile auf E-Autos ausgerichtet. Zumindest sah in den vergangenen Jahren alles danach aus. Aber still und heimlich ist ein Favorit der Deutschen wieder im Rennen: Die Autohersteller BMW und Daimler setzen vor allem im Truck-Bereich auf Wasserstoff, und auch über synthetische Kraftstoffe wird zuletzt wieder viel geredet. Wie kann die Mobilität der Zukunft aussehen und welche Rolle spielt Wasserstoff dabei?Jetzt reinhören.
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Die Innenstädte in Deutschland stehen vor großen Herausforderungen. Zum Shoppen locken vor allem die Toplagen. (Foto: Imago Images/Arnulf Hettrich)
Innenstädte
Händler konzentrieren sich auf Toplagen
Warum in die Stadt gehen, wenn Onlineshopping so einfach ist? Diese Frage stellen sich seit der Coronapandemie vermutlich mehr Menschen. Zwar ebbte der rasante Trend zum Onlineshopping ab, trotzdem bleibt das Bestellen im Internet eine Alternative zum Einkauf in der Stadt.
Auch andere Verhaltensänderungen sind geblieben. So kaufen die Verbraucher gerne wohnortnah ein und nicht unbedingt in der Innenstadt. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung des Ifo Instituts. Die Münchener Wissenschaftler haben die Regionen Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und Dresden untersucht und festgestellt, dass die privaten Ausgaben in den Zentren im März 2023 noch immer fünf Prozent unter dem Niveau von 2019 lagen.
„Gleichzeitig verzeichnen die Wohngebiete und die Vororte starke Umsatzgewinne“, sagt Oliver Falck vom Ifo Institut. Insbesondere da, wo viel aus dem Homeoffice gearbeitet werden konnte, nahmen die privaten Konsumausgaben bis zu 30 Prozent zu. Diese Konsumverschiebung tritt vor allem an den Wochentagen auf. Die Forscher gehen davon aus, dass dies so bleiben wird. Für die Studie haben sie unter anderem anonymisierte Daten zu Einzelhandelsumsätzen von Mastercard herangezogen.
„Corona hat sicher den Trend verstärkt, dass die Leute wieder mehr im eigenen Viertel einkaufen“, meint auch Stefan Hertel, Sprecher des Handelsverbands Deutschland (HDE). Die Innenstädte leiden aber nicht nur darunter. In den Innenstädten würden Bekleidungsgeschäfte dominieren, erklärt er. Und genau die hatten in der Pandemie die größten Schwierigkeiten. Nachdem die Coronamaßnahmen eingestellt wurden, sollte es eigentlich wieder aufwärts gehen. Doch es kam anders. Anfang vergangenen Jahres brach der Ukrainekrieg aus. Die Energiepreise stiegen drastisch. Die Teuerung setzte ein. Die Leute würden ihr Geld seither wieder zusammenhalten, sagt Hertel.
Der HDE geht davon aus, dass in diesem Jahr in Deutschland etwa 9000 Geschäfte aufgeben. Dabei handelt es sich meist um kleinere Läden mit maximal ein bis drei Filialen. Ihnen fehlen nach den Krisenjahren die finanziellen Rücklagen. Sie könnten sich darum auch keine so hohen Mieten mehr leisten, erklärt Stefan Hertel. Die Eigentümer in den Innenstädten seien aber schon sensibilisiert, meint er.
Die Innenstädte hierzulande stehen also vor großen Herausforderungen, wobei aktuelle Daten des Immobiliendienstleisters JLL Germany zeigen, dass die Vermietungen in den zehn größten Handelsmetropolen stabil sind und sich vor allem der Textilhandel mit 37 Prozent Anteil am Flächenumsatz vergleichsweise expansionsfreudig zeigt.
„Die Diskussion über die Zukunft unserer Innenstädte ist vielerorts in vollem Gange“, sagt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing bei JLL Germany. Wer in die Innenstädte schaue, der sehe – vielen Unkenrufen zum Trotz – die Bedeutung des Einzelhandels und des Einkaufserlebnisses, meint er. „Aktuell fokussieren sich die Händler vor allem auf die Toplagen in den großen Städten, weil sie hier die entsprechenden Frequenzen und damit auch Umsätze erwarten“, sagt Wichner. Es herrscht also durchaus Zuversicht, aber das Geschäft konzentriert sich auf die besten Lagen. Simone Gröneweg
„Gute Kaufgelegenheiten im Bestand für kapitalstarke Käufer“
Der Makler über das aufkeimende Interesse von Investoren, die Zurückhaltung institutioneller Käufer und das Thema Nachhaltigkeit als Kaufentscheidung.
Die Preise für Wohnanlagen sind in den großen Städten deutlich gesunken. Nun zeigen Investoren wieder Interesse. (Foto: Imago/Dirk Sattler)
Der Makler Jürgen Michael Schick vermittelt in Berlin und deutschlandweit Wohn- und Geschäftshäuser und meint, dass nach vier Monaten Stillstand vermehrt Käufer zurückkämen. Sie würden die Gunst der Stunde nutzen, sagt Schick, der auch Präsident des Immobilienverbands Deutschlands (IVD) ist. „Die Kaufpreise sind niedrig, die Mieten dagegen höher als in den Vorjahren“, betont er. Es sind vor allem gewerbliche und private Investoren, die Interesse zeigen. Institutionelle Anleger halten sich dagegen zurück.
Lesen Sie hier das vollständige Interview:
Herr Schick, der Immobilienboom ist vorbei, die Preise sind gesunken. Am Investmentmarkt herrscht Krisenstimmung. Nun verbreiten Sie wieder etwas Optimismus und sprechen sogar von einem Chancenmarkt. Warum?
Wir vermitteln Wohn- und Geschäftshäuser und haben angesichts der wirtschaftlichen Gesamtsituation von Dezember bis März eine große Zurückhaltung gespürt. Während Selbstnutzer noch weiter gekauft haben, hielten sich Käufer von vermieteten Anlagen weitgehend zurück. Der Markt stand quasi still. Die Preise für Wohnanlagen sind in den großen Städten um 25 bis 30 Prozent gesunken. So lag der Quadratmeterpreis für ein Mehrfamilienhaus in Berlin im Jahr 2021 noch bei 3000 bis 3500 Euro, derzeit sind es 2000 bis 2500 Euro. Dadurch werden Investitionen wieder interessanter.
Vor allem für Anleger, die viel Eigenkapital mitbringen – oder?
Das ist wegen der höheren Zinsen ganz klar ein Chancenmarkt für kapitalstarke Anleger. Das signalisiert auch der sogenannte Kaufpreisfaktor. Er zeigt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Mietimmobilie amortisiert hat. Im Jahr 2021 lag er bei 30- bis 35-fach, derzeit sind es 22- bis 25-fach. Das bedeutet, die Immobilie hat sich deutlich schneller bezahlt gemacht.
Und diese Daten locken nun wieder Käufer an?
Ja, es tut sich etwas am Markt. Seit April registrieren wir als Maklerhaus, dass das Interesse zurückkommt. Wir bemerken eine aufkeimende Nachfrage. Das gilt sowohl für Wohnanlagen als auch für Wohn- und Geschäftshäuser. Diejenigen, die jetzt erwerben, durchbrechen quasi den Käuferstreik und nutzen die Gelegenheit. Die Investoren kaufen zu den Preisen von gestern mit den Mieten von morgen. Die sind nämlich bereits gestiegen.
Das gilt aber nicht für alle Regionen in Deutschland gleichermaßen?
Nein, die Märkte unterscheiden sich natürlich. Die großen Städte bieten die beste Transparenz. Dazu gibt es regelmäßig Marktreports von verschiedenen Analysehäusern. Darum wissen Käufer und Verkäufer in diesen Märkten auch am besten Bescheid, was die Preisentwicklung angeht. Die Marktkorrektur ist an diesen Standorten dementsprechend schnell erfolgt. In kleineren und mittleren Städten existiert diese Transparenz nicht in dieser Form. Aus diesem Grund haben die Preiskorrekturen die Immobilienmärkte in der Breite noch nicht erreicht. Dort herrscht noch weiter eine abwartende Haltung.
Wer möchte denn in den großen Städten schon wieder kaufen?
Die klassischen institutionellen Anleger – also Banken, Versicherungen und Fonds – sind noch nicht aktiv. Wir haben zwei Gruppen bei den Käufern identifiziert: Gewerbliche Käufer, die einen Value-Add-Ansatz verfolgen. Sie wollen also irgendwann weiterverkaufen und Werte heben – sind aber nicht ganz kurzfristig, sondern eher mittelfristig orientiert. Hinzu kommen die klassischen privaten Investoren wie zum Beispiel Family Offices, die sich bei ihren Anlagen langfristig orientieren.
Jürgen Michael Schick, Inhaber der Michael Schick Immobilien, sieht eine aufkeimende Nachfrage am Immobilienmarkt. (Foto: Michael Schick Immobilien GmbH & Co. KG)
Warum halten sich die institutionellen Investoren noch zurück?
Meiner Meinung nach handeln sie nicht unbedingt unternehmerisch. Die Verantwortlichen wollen vor allem nichts falsch machen. Sie warten also lieber ab und werden erst dann zurückkommen, wenn der Markt wieder läuft.
Wer kauft, muss aber auch energetisch sanieren. Lassen sich die Kosten für solche Maßnahmen überhaupt schon seriös kalkulieren?
Diese Themen berücksichtigen die investierenden Gruppen bei ihren Entscheidungen durchaus. Auch wenn noch nicht im Detail klar ist, was auf die Gebäudeeigentümer zukommt. Wie genau die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) aussehen wird, wissen wir schließlich erst Ende dieses Jahres. Aber die möglichen Kosten haben die Erwerber durchaus im Blick. Das gilt auch für Nachrüstpflichten bei Heizungsanlagen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Und trotz der anstehenden Sanierungspflichten lohnt sich derzeit der Kauf?
Die Käufer sagen zu Recht, dass der Bestand deutlich weniger kostet als ein Neubau – im Schnitt etwa die Hälfte. Als Rechenbeispiel: Jemand kauft ein Gebäude und zahlt 2200 Euro pro Quadratmeter, etwa in Berlin oder Düsseldorf. Der Bestand wird für 700 Euro pro Quadratmeter saniert. Damit liegt der Gesamtpreis bei etwa 2900 Euro und entspricht der Hälfte des Preises für einen durchschnittlichen Neubau. Natürlich handelt es sich bei dem sanierten Bestandsobjekt nicht um ein Gebäude in Passiv-Haus-Qualität, sondern eher um eins in der Gebäudeeffizienzklasse C oder D. Die hohen Kosten bei Neubauten schrecken die Investoren jedoch ab. Und so versuchen immer mehr Investoren, sich jetzt lieber günstig mit Bestandsobjekten
einzudecken.
Aber ist es wirklich immer so einfach, den Bestand zu sanieren?
Es ist derzeit zumindest in der Regel günstiger als einen Neubau zu erstellen. Selbst die Umwandlungen von Büroflächen in Wohnungen kosten weniger als neu zu bauen, sind rechtlich jedoch nicht besonders leicht umzusetzen. Wir haben in Deutschland weitestgehend ein Neubaurecht. Das sorgt immer wieder für Schwierigkeiten.
Wie sehen diese Schwierigkeiten aus?
Wenn jemand eine nicht mehr benötigte Ladenfläche zum Beispiel in eine Wohnung umwandeln möchte, muss er das quasi im Neubaustandard schaffen, was kaum machbar ist. Problematisch wird es auch in Gebieten, die unter Milieuschutz stehen. Mit diesem rechtlichen Instrument will die Politik eigentlich Luxussanierungen verhindern. Gilt der Milieuschutz, müssen Investoren von Sanierungen weitgehend absehen. Nur wenn der Gesetzgeber die Eigner dazu zwingt, darf saniert werden. Das ist schwer nachzuvollziehen.
Wo liegen da konkret die Probleme?
Viele Gebäude sind weder klimagerecht noch barrierefrei. Der Eigner darf aber zum Beispiel aus Kostengründen keinen Aufzug einbauen lassen. Wohnt im dritten Stock eine ältere Dame mit einer kleinen Rente, kann sie sich ihre Wohnung vielleicht finanziell noch leisten, aber nicht mehr über die Treppen ihr Apartment erreichen und muss deswegen umziehen. Da besteht meiner Meinung nach ein Zielkonflikt. In solchen Fällen müssen wir pragmatischer denken und handeln.
... Prozent der Arbeitnehmer aus der Immobilienbranche und dem Bauwesen haben bei einer Umfrage zugegeben, dass sie bei ihrer Bewerbung geflunkert haben. Das Portal Cvapp.de hatte 3000 Deutsche aus neun Branchen zur Ehrlichkeit im Lebenslauf befragt. Die Immobilien- und Baubranche landete auf dem dritten Platz. Nur Befragte aus Kunst und Kultur (76,74 Prozent) sowie Transport und Logistik (71,93 Prozent) schummelten demnach häufiger.
Cvapp.de
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